Gressvik: Statsforvalteren sier endelig nei til anneks og terrasse ved Christensestien

GRESSVIK: Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus har avslått klagen fra hytteeierne ved Christensestien i Gressvik og opprettholder Fredrikstad kommunes nei til å godkjenne et allerede oppført anneks og en stor terrasse i etterkant. Vedtaket er datert onsdag 2. september 2026, og det kan ikke påklages videre.

Bakgrunn: søkte om godkjenning etter at arbeidet var gjort

Saken startet med en søknad 28. oktober 2025 om å godkjenne tiltak som allerede var utført på eiendommen: riving og oppføring av hytte, en utbygd terrasse og et anneks. Planutvalget i Fredrikstad kommune godkjente selve fritidsboligen i vedtak 29. januar 2026, men avslo samtidig dispensasjon for både totalt bruksareal og for terrassens størrelse.

Hytteeierne og ansvarlig søker klaget på avslaget 25. februar 2026. Planutvalget behandlet klagen på nytt i møte 4. juni 2026, men tok den ikke til følge. Saken ble oversendt Statsforvalteren 10. juni 2026 for endelig avgjørelse. Vedtaket er signert av seksjonssjef Odd Meldal og rådgiver Maria Aarskog ved Statsforvalterens juridiske avdeling.

Tallene bak avslaget

Eiendommen er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel 2023-2025 (plan-ID 913, datert 15. juni 2023). Bestemmelse 26 bokstav b setter et tak på 90 kvadratmeter samlet bruksareal (BRA) bak 100-metersbeltet, mens bokstav d tillater maksimalt 15 kvadratmeter BRA på et anneks.

I dag består eiendommen av en hovedhytte på 81 kvadratmeter og et anneks på 35 kvadratmeter - til sammen 116 kvadratmeter. Det er 26 kvadratmeter mer enn samlet-grensen, og annekset alene er 20 kvadratmeter over det som er tillatt.

Terrassen rundt byggene er i dag 208 kvadratmeter. Hytteeierne tilbød i klagen å redusere arealet til 65 kvadratmeter. Tillatt terrasseareal er likevel bare 40 kvadratmeter etter bestemmelse 26 bokstav f, pluss 5 kvadratmeter til repos, veranda og trapp ved annekset - til sammen 45 kvadratmeter. Ifølge Statsforvalteren utgjør de tilbudte 65 kvadratmeterne dermed en overskridelse på om lag 44 prosent.

Tomta er på 2328 kvadratmeter. Anneks og terrasse har ifølge saken stått i om lag 20 år, og det kom ingen naboinnvendinger da tiltaket ble nabovarslet.

Statsforvalterens prinsipielle poeng

Kjernen i avslaget er ikke areal-tallene alene, men et prinsipp Statsforvalteren legger stor vekt på: at det ikke skal lønne seg å bygge først og søke etterpå. I vedtaket skriver Statsforvalteren:

«En slik praksis vil kunne skape en forventning om at det lønner seg å gjennomføre tiltak først, og søke om tillatelse i etterkant. Søker har selv ansvar for å sikre at gjennomførte tiltak er i tråd med regelverket, og må bære konsekvensene dersom dette ikke er tilfelle.»

Statsforvalteren viser også til to uttalelser fra Sivilombudet: at generelle fordeler ved et tiltak ikke er tungtveiende nok til å begrunne dispensasjon (SOM-2014-2104), og at fravær av ulemper alene ikke er nok til å gi dispensasjon (SOM-2015-3269).

For å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 må to vilkår være oppfylt samtidig: hensynene bak bestemmelsen det søkes unntak fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved tiltaket må være klart større enn ulempene. Statsforvalteren konkluderer med at begge vilkårene svikter - både for annekset og for terrassen.

Hva vedtaket faktisk sier - og ikke sier

Vedtaket avslår ettergodkjenning av anneks og terrasse. Det pålegger derimot ikke riving, og det setter ingen frist eller tvangsmulkt for hytteeierne. Det som nå er avgjort, er at tiltakene ikke kan godkjennes slik de står. Videre oppfølging av saken ligger hos Fredrikstad kommune som byggesaksmyndighet.