Gressvik: Planutvalget sa ja til å rive SEFRAK-anneks i Haugeveien – mot kommunedirektørens råd

GRESSVIK: Planutvalget i Fredrikstad overprøvde kommunedirektøren torsdag 27. august 2026 og ga Decim AS lov til å rive et SEFRAK-registrert anneks i Haugeveien 15B for å bygge en ny enebolig på tomta. Vedtaket (sak 88/26) ble fattet med 9 mot 2 stemmer, og særutskriften ble journalført i Fredrikstad kommune fredag 11. september 2026.

Dette er saken

Line Solgaard arkitekter søkte på vegne av tiltakshaver Decim AS om å rive annekset og sette opp en ny enebolig i to etasjer der annekset står i dag. Ifølge saksframlegget er tomta på 498,6 kvadratmeter, og den er fra før bebygd med en enebolig, et uthus og et anneks. Alle tre byggene er SEFRAK-registrerte, og annekset – opprinnelig et bryggerhus – er ifølge registeret oppført mellom 1900 og 1924.

Den nye boligen får mønehøyde på 7,3 meter og gesimshøyde på 5,1 meter, og plasseres 0,2 meter fra nabogrensa og 4,1 meter fra dagens bolig. Bebygd areal på tomta øker fra cirka 138 kvadratmeter (28 prosent) til cirka 189 kvadratmeter (38 prosent). Ifølge søkeren ligger utnyttelsen i nærområdet på 21–33 prosent. Boligen blir også liggende cirka 11 meter fra veiens senterlinje, mot 15 meter som er byggegrensa etter veglova.

Naboene er varslet, og ingen hadde merknader. Søkeren har hentet inn samtykke fra de berørte naboene til å bygge nær grensa. Området er ikke regulert, men er satt av til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel.

Byantikvaren og kommunedirektøren ville si nei

Byantikvaren beskriver strøket som et enhetlig og godt bevart kulturmiljø der både bygningene og tomtestrukturen i hovedsak stammer fra tidlig 1900-tall: tomter på rundt 500 kvadratmeter med bolig, bryggerhus og eventuelt et mindre uthus. Ifølge uttalelsen er ingen av tomtene i området bebygd med to likeverdige boligvolumer, heller ikke de som er dobbelt så store. To fullskala eneboliger på denne tomta vil derfor være «et brudd med stedskarakteren og den historiske strukturen», og riving vil bety «tap av et identifisert kulturminne».

Kommunedirektøren sluttet seg til dette. I saksframlegget heter det at den nye boligen har for stort volum i forhold til tomtas kapasitet, og at det å erstatte et lite anneks med en bygning på størrelse med hovedhuset innebærer «et vesentlig skalaskifte». Kommunedirektøren presiserte samtidig at SEFRAK-registreringen alene ikke er avgjørende – det er summen av alder, miljøverdi og konsekvensene av tiltaket som gir kommunen grunnlag for å nekte riving etter kommuneplanens § 13.2.

Søkeren: Området er allerede endret

Arkitektkontoret svarte Byantikvaren med at Gressvik-området snarere framstår som et sammensatt boligstrøk med stor variasjon, fra tradisjonelle eneboliger med bryggerhus til nyere rekkehus i én og to etasjer, med både saltak og flate tak. Flere av de eldre husene er ifølge søkeren vesentlig ombygd, og flere tomter har garasjer og uthus av betydelig størrelse. Søkeren etterlyste en nærmere begrunnelse for hvorfor akkurat dette annekset skulle ha vesentlig verneverdi utover alder og opprinnelig funksjon.

Slik begrunner flertallet vedtaket

Planutvalget er ifølge særutskriften enig i at annekset har historisk verdi, og at SEFRAK-registreringen er et relevant kunnskapsgrunnlag. Men flertallet mener registreringen alene ikke gir grunnlag for avslag, og at det ikke er dokumentert at bygningen er underlagt formelt vern. Kommuneplanens § 13.2 slår fast at verneverdi skal vurderes ved tiltak på bygninger eldre enn 1940, og at riving kan nektes – men det er ifølge utvalget ikke et generelt forbud mot å rive SEFRAK-registrerte bygg.

Utvalget legger vekt på at området allerede er variert og endret over tid, at nybygget viderefører saltak og trekledning, og at høyder og plassering er tilpasset nabobebyggelsen. At utnyttelsen på 38 prosent ligger over snittet i nabolaget, mener flertallet ikke er nok til å konkludere med at tiltaket bryter med områdets karakter, siden tomta er liten og nybygget erstatter eksisterende bebyggelse.

Micro-case: Bryggerhuset i hagen

Se for deg en huseier på Gressvik med et lignende hus fra 1910-tallet og et gammelt bryggerhus i hagen. Fram til nå har signalet fra administrasjonen vært at slike sekundærbygg inngår i et kulturmiljø som bør bevares. Vedtaket i Haugeveien viser at et politisk flertall vurderer det annerledes når nybygget tilpasses i takform, kledning og høyde – og når naboene ikke protesterer. Hver sak skal likevel vurderes konkret, så vedtaket gir ingen automatisk rett for andre. Dette er vår vurdering, ikke noe som står i saksdokumentene.

Veien videre

Med vedtaket i planutvalget er søknaden godkjent «som omsøkt, med de nødvendige tillatelser og vilkår etter plan- og bygningsloven», heter det i særutskriften. Den videre byggesaksbehandlingen skjer i administrasjonen. Særutskriften er datert onsdag 2. september 2026 og sendt til saksbehandler og direktør for samfunn og byutvikling.

Har du tips om byggesaker eller kulturminner i Onsøy? Send oss gjerne en melding.